Deze uitleg toont aan dat de gemeente alle Amsterdamse erfpachtwoningen na 2025 voor 49% als haar bezit rekent! In een aparte blog hieronder wordt dit per stadswijk met berekeningen onderbouwd.
Het rekenmodel van de gemeente is gebaseerd op het verschil tussen de marktwaarde van een woning en de (her)bouwkosten ervan. De buurtstraatquote BSQ is de resulterende verhouding tussen de resterende grondwaarde en de marktwaarde, uitgedrukt in een percentage. Deze BSQ is kunstmatig gemaximeerd op 49% (wat al veel meer is dan de bij deskundigentaxaties gebruikelijke 20 à 25%).
Als de marktwaarde van woningen tussen 2014 en 2018 gemiddeld 50% stijgt en de herbouwwaarde (bouwkosten) die je ervan af moet trekken maar met 10 % dan is de resterende grondwaarde 4/5 = 80% van de totale waardestijging in die periode.
Er zijn 190.000 erfpachtwoningen die in 2014 gemiddeld 220.000 euro kostten en in 2020 (WOZ-waarde 1-1-2018) 330.000. Met een gemiddelde BSQ van 21% (volgens cijfers in de raadsvoordracht van juni 2017) is de totale virtuele erfpachtgrondwaarde (incl korting en premie) in 2014 6 miljard euro.
De extra erfpachtgrondwaarde in 2020 is 0,8 (80%) x 190.000 x 110.000 = € 16,7 mrd. MEER geworden. Dus totale erfpachtgrondwaarde was in 2014 6 mrd. Wordt in 2020 bijna 23 miljard. Daar doen we nog de 2 miljard overstappremie die vervalt bovenop: 25 miljard! Grove berekening, maar zo is het wel ongeveer.
Stel dat de prijsstijging nog 4 jaar zo doorgaat, dan gaan in 2025 ALLE woningen BSQ 49% bereiken (WOZ-waarde 1-1-2023 150% t.o.v. 2018 en 225% ten opzichte van WOZ 2014, Bouwkosten weer + 10%, samen 21% hoger dan 2014). Voor normale inkomens wordt (nieuwe) erfpachtcanon betalen dan onbetaalbaar!
Comentários